Comentários ao REsp 1.601.149-RS, sobre a validade da cobrança da comissão de corretagem

Comentários ao REsp 1.601.149-RS, sobre a validade da cobrança da comissão de corretagem também nos contratos oriundos do programa “Minha Casa, Minha Vida”.

Por Luciana Fortes Farah Teixeira da Cruz

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Com grande impacto jurídico e no mercado imobiliário o STJ, através do Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, relator do REsp no. 1.601.149-RS, fixou, no último mês, o entendimento de que é plenamente válida a cláusula que transfere ao compra a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda também dentro do Programa Minha Casa Minha Vida (ressalvada a denominada Faixa 1 do programa em que não há nenhuma intermediação imobiliária até mesmo por falta de margem para a cobrança), desde que a obrigação ao pagamento e o valor total da aquisição sejam previamente informados ao consumidor, com destaque para o valor específico devido em razão da comissão de corretagem.

Com a fixação do entendimento da Corte Superior sobre o tema, milhares de processos que estavam suspensos nos tribunais brasileiros há mais de 1 ano aguardando esta orientação, poderão seguir o seu curso normal e receber o julgamento definitivo com uniformidade, segurança jurídica e evitando, inclusive, novos dissídios jurisprudenciais.

O Programa Minha Casa, Minha Vida – PMCMV, subdivide-se atuando em 4 (quatro) diferentes faixas de renda familiar mensal:

• Faixa 1 – até R$ 1.800,00 (ou R$ 3.600,00, excepcionalmente);

• Faixa 1,5 – até R$ 2.600,00;

• Faixa 2 – até R$ 4.000,00;

• Faixa 3 – até R$ 9.000,00.

Na Faixa 1 “não há comercialização dos imóveis no mercado, inexistindo envolvimento de imobiliárias, corretores e construtoras/incorporadoras na sua venda” não havendo, pois, nenhuma margem para a cobrança da comissão de corretagem. Já as outras três faixas de renda do PMCMV (Faixa 1,5, Faixa 2 e Faixa 3) não diferem substancialmente das demais modalidades de financiamento imobiliário existentes, a autorizar, em tese, não só a cobrança da comissão de corretagem, mas a transferência desse encargo ao adquirente do imóvel, desde que previamente informado o preço total da aquisição, com o valor da referida comissão devidamente destacado.

Essa transferência se harmoniza com os princípios fundamentais do sistema jurídico a que pertence (art. 51, § 1º, I, do CDC) na medida das distinções criadas pelo próprio programa, que leva em conta as diferentes condições estabelecidas para cada faixa de renda familiar.

No que diz respeito às consequências de se vetar o repasse do custo da comissão de corretagem aos beneficiários do PMCMV, na impossibilidade de transferência da obrigação de pagar a comissão de corretagem ao consumidor, esse custo seria sistematicamente embutido no preço dos imóveis, em prejuízo dos beneficiários situados nas primeiras faixas de renda familiar, tendo em vista a necessária observância dos tetos de aquisição previamente definidos nas regras do programa.

Destaca-se, ainda, que a multiplicidade de recursos que justificou a afetação do tema deriva de demandas ajuizadas por beneficiários que, de uma forma ou de outra, conseguiram ter acesso ao PMCMV, arcaram com o pagamento da comissão de corretagem e agora pedem o ressarcimento dessa despesa.

Nesse contexto, salienta-se que não há, nas normas do PMCMV, expressa vedação quanto à transferência do custo da corretagem ao consumidor, de modo que a atuação do Poder Judiciário, a quem não compete legislar, ficaria restrita, nesses casos, ao reconhecimento do dever de restituição aos que já tiveram acesso ao programa.” (REsp 1.601.149-RS, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Rel. Acd. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Segunda Seção, por maioria, julgado em 13/06/2018, DJe 15/08/2018 (Tema 960))